【概要】房地产仍然是当前中国最不受探讨的产业，作为开发商而言，如何提升研发工程项目的管理水平，减少工程造价，是其研究的热点。文章阐释了当前房地产开发工程项目管理现状，针对涉及问题，探究了项目管理应当做到的重点方向。

　　【关键词】房地产；研发；成本；工程项目；管理 　　章节 　　房地产开发项目是一项简单的系统工程，具备开发周期宽、投资金额大、面对风险多的特点。一般区分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实行阶段。

房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要胜总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理否有效地，密切关系到房地产产品质量优劣、工期长短、否可提供高额利润等方面，因此变得特别是在最重要。　　1 房地产开发工程项目管理现状阐述 　　作为部门制度的项目管理方式，是尤为广泛的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。

房地产开发项目管理是以高效率地构建项目目标为最后目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，研发项目建设的全过程按其内在运营规律展开有效地的计划、的组织、协商、监督和掌控的管理系统。　　明确谈，房地产项目研发建设要构建的目标主要还包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税亲率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能拒绝；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。

除此之外，房地产开发项目还不受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发牵涉到投资方、监理方、勘查、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位，以及最终用户消费者的互相制约和相互影响，因此，房地产项目研发建设是一项简单的系统工程，必需要有一整套原始、规范和科学的管理保证体系，来专责和协商研发项目的全过程和保证总体目标的构建。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　2 房地产项目管理的重点 　　房地产项目管理的重点主要反映在计划、的组织、协商和掌控四个方面等。　　2.1 房地产开发项目的计划管理。

对房地产开发项目展开计划管理，能使项目的前期论证、研发建设有计划、按顺序有条不紊地进行。可以说道，通过用于一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部研发活动纳入计划轨道，使项目有序地超过预期总目标。　　2.2 房地产开发项目的的组织管理。这是指通过职责区分、许可、合约的签定与继续执行，以及根据有关法律法规，创建各种合适本企业的规章制度，构成一个高效率的的组织保障体系，使项目的各项目标以求最后构建。

　　2.3 房地产开发项目的协商管理。其意义是为研发项目获取协商人与自然的公共环境，确保项目研发建设顺利进行。

协商管理的主要任务是对研发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目有所不同阶段、有所不同部门、有所不同层次之间的关系展开交流与协商。这种交流与协商将更加不利于睦邻公共关系，招揽融通资金，找寻材料设备供货渠道，广揽杰出设计和施工队伍，取得市场竞争优势，增进产品销售。　　2.4 房地产开发项目的掌控管理。其意义是不利于对项目的质量、工期和成本展开掌控，并取得仅次于的综合效益。

掌控管理主要是通过计划、决策、对系统和调整等手段，使用项目分解成，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对研发项目的工程质量、施工工期、资金用于、成本耗资等展开有效地掌控，以保证研发项目用最多的投放，取得仅次于的经济效益、社会效益和环境效益。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　3 房地产开发项目的工程管理 　　房地产开发项目的工程管理是所指从项目动工打算到竣工验收的全过程所展开的管理。

由于房地产开发项目建筑施工与加装任务一般来说是委托总承包给建筑施工单位来已完成的，所以研发项目的工程管理，主要是以合约管理为手段，运用计划、的组织、协商、掌控、检查、竣工验收等方法，对研发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，展开严格监督、掌控和管理，以保证研发项目总体目标的最后构建。　　工程项目必要目标管理方法。

对一个建设项目而言，其必要掌控的目标有三个，投资、工程进度、质量，即在确保安全性的前提下，按计划的投资、工程进度、质量已完成项目目标。这三个目标彼此之间是对立统一的关系，无法同时超过拟合，其实行不应以项目整体拟合为目标。　　3.1 项目成本管理 　　无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及完工阶段，每时每刻都牵涉到到工程造价，优化项目成本管理、掌控投资，意义根本性。

在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，造成工程投资激增，有形和无形的投资比例大肆减少。在招投标中，有的企业只是一味地执着耗资，忽视了实际建设中的问题，造成在实际工程施工中，护照更改量大，施工进程无法确保，从而变相地减少的工程成本，影响房地产投资效益。

工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实行阶段，所以在这个阶段掌控耗资，最有适当。首先必需严苛控制工程更改，因为每一次的工程更改都会严重影响工程成本的掌控。

对于房地产开发商来讲，必需严格监督建设单位，使其严苛按图纸施工，按程序办事。对于建设单位明确提出的工程更改必需严苛做到，详细审查，对于不必须更改的内容，极力上诉，对于显然不利于减缓工程进程，而且工程中必需要更改的内容，不应及时不予请示。

毕业论文网 http://www.lw54.com 　　项目投资管理是在确保符合工程质量、工期等合约拒绝的前提下，对项目实行过程中所再次发生的投资，通过计划、的组织、掌控和协商等活动构建预计的控制目标，并尽量地减少投资费用的一种科学管理活动，它主要通过的组织、技术、经济和管理等措施超过预计目标。　　房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式展开优化，如可通过全面掌控原则-即全员掌控和全过程掌控。项目全员掌控牵涉到到项目的组织中的所有部门、员工的工作，并与每个员工切身利益有关，因此不应充分调动每个部门和每个员工掌控成本、关心成本的积极性，确实竖立起全员掌控的观念，如果指出成本掌控仅有是负责管理实、承销及财务方面的事，就片面了。

全过程掌控是所指从项目立项、研发、建设的全运转过程中展开成本管控。还可通过目标掌控原则和动态控制原则-目标管理是管理活动的基本技术和方法，在实行目标管理的过程中，成本目标的原作不应切实可行，就越明确就越好，要实施到部门、以后个人，做奖罚分明；动态控制原则因成本掌控是在大大变化的环境下展开的管理活动，所以必需坚决动态控制原则。所谓动态控制就是搜集成本再次发生的实际值，将其与目标值相比较，检查若无背离，若无偏差，则之后找寻有效途径，构建投资控制目标。

建设工程主要作好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的搭配展开掌控，推展用于减少料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格展开过程控制，主要是在招标过程中严苛审查施工单位资质，运用科学的评标方案，自由选择比较实力较强的施工单位。在保质保量前提下，拒绝筛选购料，合理的组织运输。

再就是要考虑到资金的时间价值，合理确认合约工期，尽量慢地已完成工程项目。总之，投资预测为投资奠定目标，投资掌控才有针对性，不展开投资掌控，投资预测也就丧失了不存在的意义，也就不得而知讲投资管理了，两者相辅相成，所以，不应坚实有效地把这些工作积极开展好。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　强化合约管理，控制工程投资。

合约管理是项目管理的最重要内容，也是减少工程成本，提升经济效益的有效途径。项目合约管理应向合约谈判开始，至售后服务日完结止，特别是在强化实行过程中的合约管理，在合约继续执行期间密切注意履行合同的效果，以展开过程中的成本掌控和避免被对方赔偿。

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